marzo 21, 2025

La semana pasada hablamos sobre cómo la compra de una casa puede beneficiarte en tus impuestos, pero ahora toca hablar del otro lado de la transacción: ¿qué pasa con los impuestos cuando decides vender tu casa?

Muchas personas creen que al vender su vivienda deberán pagar impuestos sobre la ganancia obtenida. Sin embargo, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite excluir hasta $250,000 en ganancias si eres soltero y hasta $500,000 si presentas una declaración conjunta con tu cónyuge.

Por supuesto, no todas las ventas califican para esta exclusión. Si la casa que vendes es una inversión o si no cumples con ciertos requisitos, podrías estar obligado a pagar impuestos sobre la ganancia.

Además, si reinviertes en otra propiedad de inversión, podrías aprovechar el intercambio 1031, que permite diferir los impuestos, es decir, posponer su pago en lugar de liquidarlos de inmediato.

Veamos cómo funciona la exclusión de impuestos al vender tu casa, cuándo es obligatorio reportar la venta y qué estrategias existen para minimizar tu carga fiscal.

¿Siempre debo pagar impuestos si vendo mi casa?

No siempre. Si vendes tu residencia principal y cumples con los requisitos del IRS, puedes excluir hasta $250,000 o $500,000 en ganancias de capital, dependiendo de tu estado civil.

Por ejemplo, si compraste tu casa en 2015 por $200,000 y la vendes en 2025 por $300,000, la ganancia de $100,000 estaría completamente exenta de impuestos si calificas para la exclusión.

Por otro lado, si la ganancia supera estos montos, tendrás que pagar impuestos sobre la diferencia.

¿Cómo evitar pagar impuestos al vender tu casa?

Para beneficiarte de la exclusión de ganancias de capital, debes cumplir con dos condiciones clave:

✔️ Uso de la propiedad: Debes haber vivido en la casa como tu residencia principal durante al menos 2 de los últimos 5 años antes de la venta.
✔️ Propiedad de la vivienda: Debes haber sido propietario de la casa por al menos 2 de los últimos 5 años antes de venderla.

Estos 2 años no tienen que ser consecutivos. Por ejemplo, si viviste en la casa durante un año, luego te mudaste y alquilaste la propiedad por tres años, y después regresaste a vivir en ella por otro año antes de venderla, aún calificas para la exclusión.

También es importante recordar que solo puedes usar esta exclusión una vez cada dos años.

Si no cumples con estos requisitos, no podrás excluir la ganancia y podrías estar sujeto a impuestos.

¿Qué pasa si vendes una propiedad que no es tu residencia principal?

Si la propiedad que vendes no es tu residencia principal, como una casa de vacaciones o una propiedad de inversión, no puedes aplicar la exclusión de hasta $500,000, y la ganancia estará sujeta a impuestos.

• Propiedad mantenida por más de un año: La ganancia se considera capital a largo plazo, y la tasa de impuestos puede variar entre 0%, 15% o 20%, dependiendo de tu nivel de ingresos.
• Propiedad mantenida por menos de un año: La ganancia se considera capital a corto plazo, y la tasa de impuestos será la misma que tu tasa de ingresos ordinarios, que oscila entre 10% y 37%.

Ejemplo:

• Compraste una casa de vacaciones en 2020 por $250,000.
• La vendiste en 2024 por $350,000.
• La ganancia es de $100,000.
• Como no es tu residencia principal, deberás pagar impuestos sobre esos $100,000.

Sin embargo, existe una forma de diferir el pago de impuestos si reinviertes el dinero en otra propiedad similar. Esto se conoce como intercambio 1031, basado en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de EE.UU..

El intercambio 1031 permite posponer el pago de impuestos al reinvertir las ganancias en una nueva propiedad destinada a la inversión, en lugar de pagar impuestos inmediatamente.

Para aprovechar el intercambio 1031, debes cumplir con ciertos requisitos:

• Las propiedades deben ser de la misma naturaleza, es decir, ambas deben ser usadas para inversión o negocios.
• Plazo límite de 45 días para identificar la nueva propiedad después de vender la anterior.
• Tienes 180 días para cerrar la compra de la nueva propiedad.
• Es obligatorio usar un intermediario calificado que maneje la transacción.

Ejemplo:

• Vendes una propiedad de inversión por $500,000.
• En lugar de pagar impuestos sobre la ganancia, utilizas un intercambio 1031 y compras otra propiedad de inversión por $500,000.
• El pago de impuestos se pospone hasta que vendas la nueva propiedad sin realizar otro intercambio 1031.

¿Cuándo debes reportar la venta en tu declaración de impuestos?

Si calificas para la exclusión de la ganancia y no recibiste un Formulario 1099-S, en la mayoría de los casos no es obligatorio reportar la venta en tu declaración de impuestos.

Sin embargo, hay situaciones en las que sí debes reportarla, por ejemplo:

✔️ Si esperas excluir hasta $250,000 o $500,000 en ganancias, lo ideal es hacer la declaración para asegurar que el IRS reconozca la exención correctamente.
✔️ Si la ganancia de la venta supera esos límites, solo puedes excluir parte de la ganancia, por lo que deberás pagar impuestos sobre el excedente.
✔️ Si no cumples con los requisitos de propiedad y uso, ya que en este caso no puedes aplicar la exclusión.
✔️ Si decidiste no tomar la exclusión, aunque calificabas para ella.
✔️ Si recibiste un Formulario 1099-S, ya que el IRS ya tiene información de la venta y espera verla reflejada en tu declaración.

En estos casos, la venta debe ser reportada en el Formulario 8949 del Anexo D, que es donde se registran las ganancias y pérdidas de capital.

¿Qué pasa si vendiste tu casa con pérdida?

Si vendes tu residencia principal por menos de lo que pagaste, el IRS no te permite deducir la pérdida.

Ejemplo:

• Compraste tu casa en $300,000 y la vendiste en $275,000.
• Perdiste $25,000, pero no puedes deducir esa pérdida en tus impuestos.

📌 Excepción: Si la propiedad era de inversión, sí puedes deducir la pérdida para compensar otras ganancias de capital o reducir tu ingreso gravable.

Conclusión

Si vendes tu casa, conocer las reglas fiscales te puede ayudar a evitar pagar impuestos innecesarios. Si calificas para la exclusión de hasta $500,000 en ganancias, puedes vender sin pagar impuestos, pero si la propiedad no era tu residencia principal, la venta sí puede estar sujeta a impuestos.

Además, si vendes una propiedad de inversión, el intercambio 1031 te permite diferir el pago de impuestos y reinvertir la ganancia sin una carga fiscal inmediata.

Si tienes dudas o necesitas ayuda con tu declaración, contáctanos y te ayudamos a optimizar tu situación fiscal. 📞🏡